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自序
推薦者的序
前言

第一章認識房地產003
一、房地產的本質004
二、房地產的產業鏈009
三、房地產和國內生產總額（GDP）018
四、銀行和房地產是利害與共的孿生兄弟020
五、房地產的特性022
六、華人的購屋需求分析050

第二章房地產的投資與投機057
一、投資與投機060
二、明智投資人的策略065
三、借鏡溫州人的炒房經驗068
四、投資房地產的一些觀念072

第三章房地產經濟學079
一、房地產的特性080
二、真實需求和投機需求081
三、投機需求與財富轉移084
四、真實需求和投機需求的價格與需求關係085
五、房價決定地價還是地價決定房價？087
六、房價的影響因素096
七、房地產市場是買家賣家政府的三方博奕
八、以房價收入比和購租比判斷房價是否正常的謬誤099
九、房價的估算方法107

第四章、泡沫經濟與房地產泡沫115
一、什麼是泡沫經濟？116
二、泡沫經濟的典型特徵120
三、為什麼泡沫會持續發生？122
四、泡沫經濟的理論分析124
五、泡沫經濟的崩潰127
六、房價上升時的購屋者心理和風129
七、房地產炒作產生的泡沫經濟132
八、美國近期的房地產崩盤136
九、日本90年代的房地產泡沫139
十、香港的房地產泡沫145
十、美國、日本房市崩盤經驗的省思145
十一、香港的房地產泡沫147
十二、杜拜債務危機─一個房地產神話的破滅149
十三、房價高漲產生的財富移轉151
十四、房地產崩盤的後果—經濟瓦解152
十五、壓力測試155

第五章、台灣房地產的發展159
一、台灣房地產的本質和特性160
二、房地產和媒體167
三、建案走向豪宅化的迷失171
四、台灣房地產發展大事誌174
五、從房屋的興建年代看房屋型態180
六、在房價高的時候還該不該買房？181
七、從房地產致富184

第六章、買怎麼樣的房子191
一、店舖、豪宅、別墅是炒房的首選192
二、公寓及大廈產品的選擇195
三、最抗跌的房子198
四、有關房地產投資的幾種選擇題199
五、適合居住的好房子201
六、宜避免的社區環境201
七、幾個選屋的原則203
八、最值得投資的幾種房地產208
九、買房子要有
十年的想像力209
十、店舖的選擇210
十一、有增值潛能的房地產投資213

第七章、都更之迷225
一、都市更新簡介226
二、都市更新的基本認識241
三、都更容積獎勵的真相258
四、都市更新的推動成果及都更後的實際獲利268
五、都更泡沫化了嗎？276
六、為什麼自力建屋總是很難成功？279
七、都更成功可以美化市容，改善居家環境及提升生活品質281
八、政府打房應將都更住宅排除在外282

自序

　　我是在2010年的五都選舉期間才有了撰寫本書的念頭。因為看到候選人間為了爭取選票，不斷的畫出都更的大餅，而實務上都市更新的實際作業卻因畫出的大餅不切實際、空泛，而變得更難以落實執行。錯不全在候選人，也在人心貪婪的本性，企盼不勞而獲，一夕致富的幻想。

　　台灣的景觀，稱的上是醜陋而難以入目。早期的濫建、搶建製造出了大批既不美觀、功能也不好的火柴盒建築，這些醜陋的建築物和現代化都市應有的景象完全背道而馳。而到了現在，這些醜陋的老舊建築大多到了應該拆除整建的時候。雖然有這個需要，但不論在媒體或各種公私論壇，我們卻找不到一些比較具有全面性、深入、可執行和完整性的策略和探討。

　　近幾年來大台北都會區房價的狂飆，房地產已成了全民運動。做為一個房地產業的從業人員，我不斷的被周邊友人追問：房價這麼高了，到底該不該買房？更有不少人對我投以羨慕的眼神，認為我這幾年一定”賺翻”了，建商和暴利似乎被劃上了等號。

　　多年的營建實務經驗，加上營建工程、經濟、商學及法學的跨領域背景，讓我能以更宏觀的角度來全面性的探索這個產業。因此本書，我也嘗試從跨領域的角度來切入。

　　這本書在文字的撰寫上避開了瑣碎的描述和論述，儘可能採精簡的平舖直述方式，著重在現象的闡釋和一些核心觀念的啟發。因為觀念可以引導出行動，進而促成知識的實踐，這才是知識的功用。寫得太繁雜，怕讀者會迷失在文字堆砌的泥潭裡，因此一些比較理論的探討，和一些相關細節的詳細說明，筆者把它們另出專書，讓對理論不感興趣的讀者可略過不看，省去了深澀。

　　這不是一本單純的經濟學書籍，也不是坊間一般的房地產著作，本書整合了經濟學原理、房地產理論和實務，希望透過相關知識的整合，來幫助讀者了解及掌握房地產的根本，從而避免自己在這一波關鍵的房地產黃金波段中因誤判情勢，做錯決策或錯失良機。

　　這本書，自己訂的工作進度是二個半月內完稿，因此我利用所有可利用的時間全力鑽趕，上次從事文字的撰寫到現在已經十多年了，封筆多年，如今從作馮婦，備感辛勞。

　　根據主計處公布的「台灣貧富差距」報告，台灣最富五分之一的家庭收入是最窮五分之一家庭的8.2倍，這是台灣史上的最高倍數；中國則是8.4倍；日本是6倍。這個報告除了顯示台灣貧富差距的惡化外，從相關的其他數據中也顯示，台灣受薪和老闆階級的本業收入都衰退了，但是股市、不動產買賣等財產收入則屢創新高。驗證了這是「錢滾錢」時代，有資金、投資投巧的人，才能進入富者愈富的贏家圈。

推薦序

　　在房地產的世界中，人人都想賺到錢，每個環節似乎很簡單，卻也很困難，光是地產理財中，最基本的地段選擇，就是一門大學問，想在好地段買老房子點土成金，其中都市更新就是一門極其難懂的學識，不管是買進住宅、商辦、店面或是套房，各有一套不同的評估標準；買進是學問，脫手更是學問，有人放得越久，賺得越多，但有些地方，買到的時刻，直接住進「總統套房」，久久難以回本脫身，而這些差點，就很需要真正的專家來指引。

　　想在房地產世界中賺到財富，是要做功課的，找到一本好的工具書，又認真的讀，再加上一些經驗的輔助，至少可以站在不敗的基點。

　　胡偉良先生的新作「房地產聖經」，就從經濟理論到實務操作，很具體的告訴讀者，更有些直接剖析成功投資案例，就我來看，是兼具可讀性及知識性的大作，讀者可以從中學習到投資房地產不敗的原因，內化成為讀者投資不動產的一本工具書。綜觀整本書，將胡先生的技術、知識都一整合，而整合，經常是每種學問中最困難的部分，想要縱橫房產世界成為大亨，認真做功課，就是起步的開始。(林美芬　自由時報記者)

　　不管是購屋者、建商、仲介業者、財政官員、投資客、銀行家，你都得面臨同樣的問題，即在房地產泡沫時，你該如何面對及回應？這本書正提供這樣的入門指南，面對問題重重的未來，這本書給了很多建設性的建議。(李美惠　資深媒體人)

　　本書通俗易讀，深入淺出，從房地產的本質出發，讓讀者能穿透房市的迷霧，看清真相。透過這本書，讓讀者可以獨立的分析房地產，不再受到市面各種紛歧觀點的影響，做好自我保護。(高志鵬　立法委員)

　　在營建工程與管理領域最具巧思、產量豐富而經常對國家時事提出積極評判建議的老友偉良兄，掛筆沈寂一段時間，修讀三個跨領域博士學位，投入營建及房地產業實務，現在難忍滿腹跨領域思考，又拔刀出鞘了，他願意把他的一些心得寫出來分享，提供不同的見解，很不簡單，這本書應是政府官員、民間業者所應研讀思考，以祈在這多變的時代，為國人謀求最大的福祉。(陳振川　台大教授 /行政院公共工程委員會副主任委員)

　　俗語說，“外行看熱鬧，內行看門道”，但這本書卻能給不論業內或業外人士帶來啟發，值得每個人去閱讀。(潘進丁　全家便利商店股份有限公司董事長（兼）執行長)─潘進丁　全家便利商店股份有限公司董事長（兼）執行長

　　但是股市、不動產買賣等財產收入則屢創新高。驗證了這是「錢滾錢」時代，有資金、投資投巧的人，才能進入富者愈富的贏家圈。

前言

　　這是一個為房地產發瘋的時代，房價漲瘋了，建商、炒房子的賺瘋了，購屋的壓力讓人發瘋了，沒房子的人想房子想瘋了，沒在低價買到房的急瘋了，執政當局也被逼瘋了，幾乎所有的人都捲入與房子有關的話題及事件當中。理智的堤防被沖塌，激情轉化成語言的暴力和躁進的行為；舉國皆為房“慌”，為房“狂”。於是有人焦慮恐慌，舉債買屋；有人聲嘶力竭，大肆評論；有人則坐擁陳舊老屋，夢想發財。

　　但是瘋狂往往是終結的先兆，登峰造極之日，總是高潮過後的落幕之時。當房價漲翻了天，部分建商和炒房客賺飽了錢，百姓怨聲載道匯集成強大的民氣，逼得政府也不得不一再重下殺手，也宣告“房瘋”時代的黃昏降臨，落日餘暉雖然燦爛，但已日薄西山。

　　但是盼望房價大幅下跌和房地產崩盤仍是不正確的短視觀點，房價大跌會使一些房地產的擁有者資產迅速由正轉負，成了“負翁”。使經濟陷入谷底，社會因而動蕩不安。然而在房價下跌的時候，普通百姓又因為擔心房價還沒有見底，也不敢在跌價時買房。結果，危機反而又成為真正投機客的最佳入市機會，長久以來，一些大咖的投機客往往已利用危機入市賺飽了荷包。

　　“一邊是鮮花，一邊是火焰”，當房地產市場機會大於風險時，投資就是賺錢。當房地產逆轉而下進入熊市時，就好比進入火坑，會讓人燒成灰燼，屍骨不存。

　　所以房價最好應該是穩中有升才是健康的，房價的穩定上升不是壞事。房價上漲過快會帶來經濟和社會問題，並為將來的過快下跌埋下隱憂。

　　房地產市場萎縮會拖累經濟，讓經濟增長速度放緩甚至停頓，影響就業和社會穩定，導致銀行不良貸款增加和老百姓出現負資產，這些都是極不利於社會安定的。因此，政府在打炒房時對方法的選擇必須慎重，對症下藥，不可亂打一通，否則打房不成，反而打垮了經濟，就會天下大亂了。

　　歐美的經濟泡沫危機使得國際熱錢湧入亞洲國家，具有增值保值功能的房地產遂成為這些熱錢的投資標的。由於華人偏好房地產的投資習性，已使華人地區成為這些熱錢投資的主要區域，尤其香港、新加坡、中國、台灣等區域，房價急漲，這些區域的房價上漲率都已成為全世界之最。

　　擊鼓傳花的遊戲，總有停的時候。每一個玩家都想在遊戲結束之前趕快把手中的花傳給下一個人，只不過並不是每個人都有這樣的好運氣。在當今的房地產市場，大部分人都熱切的投身在擊鼓傳花的賭局中，只不過大家傳的不是花而是「房地產」，而接手最後一棒的往往是處於相當弱勢的真正需求者。鼓聲驟停，炙手可熱的房市也可能在一夕之間發生逆轉，成交量大量下滑。

　　雖然說逐利是人的本性，追求更好的生活也是人們自然的追求。如果想藉著房地產投資來增加自己的財富，也應該力求在自己可控制和能承擔的範圍內。畢竟風險可以透過知識去了解和掌握，但是世界上永遠不存在必勝的賭局，更何況政策的改變往往會打亂投資者的布局。在一系列政府打房措施的重疊打壓下，部分需求被逼出市場，尤其是一些投資和投機需求。此外一些真實需求也對市場轉持觀望態度，在這種局面下，一些價格偏高的個案因驟然失去支撐，而必然會回歸到它真實的價位，這時是消費者進場的好時機。

　　另一方面，當房價下跌時，購屋者往往會因看到房價下跌而開始觀望，越跌越不敢下手，便宜了還想更便宜。

　　猶豫和等待，往往會讓人錯過了在房價處於低檔時購買的機會，不斷失去機會又會讓人懊惱。最後往往在恐慌的心理下，加緊購屋，而最後的決定往往又未必正確；當房價已經到了登峰造極之時，購屋者很可能又因恐慌搶購而成了「擊鼓傳花」遊戲中的最後一棒。

　　一個靠投機和恐慌性購房支撐起來的市場，缺乏真實的購買力作為基礎，是不正常而難以持久的。因此，站在房市長期健全發展的角度，身為業者之一的筆者也支持打房，但執政當局的打房行動必求機動而審慎，下藥過重或下錯了藥會導致藥到命除。打垮了房市，就等於剝奪了大多數人的財富，必使經濟倒退，甚至導致社會動蕩，這也絕不會是執政者所樂見。

　　危機就是危險中有機遇。房地產業也是適合梟雄的行業。梟雄是那些驍悍之人，強悍而有野心。古人有言：留名青史的是英雄，一統天下的是梟雄。梟雄有著英雄的本色，英雄卻沒有梟雄的鐵腕。

　　隨著市場經濟體制的逐步健全，值此關鍵時刻，執政當局有必要靈活運用財稅槓桿、實施嚴格的差別化住房貸款政策，抑制投機性購屋、增加住房有效供給（如都更）、加強基層住房建設、及加強市場監管。

　　房市最熱的時候，也正是政府應該採取政策干預的時候，「在派對最熱鬧的時候撤掉酒杯」是在防止賓客酒後鬧事，壞了氣氛。近期的民意調查也顯示大部分的民眾支持政府的打房措施，但是打得對，能抓到關鍵處，才是功力，才是政府施政團隊的應有作為，我們願意拭目以待。

　　預料奢侈稅實施之後，預售屋的下跌空間不會太大，並且因地區而異，這波上漲多的，回跌也多。畢竟這波的房價飆漲，很多是炒作上去的，而不是導源於成本的增加，是投機客哄抬的結果，缺乏真正購買力的實質支撐。但是很多在房價高漲時，買進土地的建商，在這一波房價的可能下跌中，會承受很大的財務壓力，因為他們購買土地的價格是基於房屋持續上漲的假設上（因為當前的土地是賣方市場），因此也可能為此遭受損失。但對已經推出建案的建商來說，因為買進土地的成本已經固定，因此，將面臨的是售價跌回原先買地時估算的房價而已，超額利潤不再;而已經賣出高價的建案，則除了可能面臨投資客的拋售外，可預見在完工交屋之後，將會面對客戶的百般挑剔和刁難。

　　買房若要用來投資，就要精選地段，好的地段，平時不但能保值，經濟情況好時價格還會上漲（增值）。

　　在分稅制度下，現代的中國大陸，中央政府可以稱得上是全世界最有錢的政府，而地方政府則拼命的想抬高地價以增加自己的財政收入，或者藉著「貧困縣」的身份來爭取中央的經費補助。中國政府手中所掌握的籌碼（資源）已是舉世無雙，其雄厚的資金影響力不僅在國內，也在國際。從「大陸的房地產市場概況」和「宏觀調控下的大陸房地產」兩篇中，雖然筆者僅側重於中國政府在房地產市場的角色，但相信讀者應該可以從中讀懂，中國近十幾年來城市快速發展的原因。